參考閱讀：基層治理走進新時代｜業主直接海選新物業在武漢這個小區正式啟動

關于公布武漢市佳源花都三期（城市之光）小區物業選聘業主大會召開流程的公告

一、業主大會召開的背景

佳源花都三期（城市之光）小區位于武漢市東湖高新技術開發區佛祖嶺街道黃龍山社區，本項目由20棟多層住宅組成，共有業主1968戶。

小區第一屆業委會于2021年9月10日成立，現物業武漢金地幸福物業管理有限公司為前期物業服務企業，簽訂的是前期物業服務合同，根據小區2022年度業主大會決議精神，按照《民法典》和《武漢市物業管理條例》相關規定，需要召開業主大會由全體業主共同投票決定。

綜上所述：需業委會組織召開物業選聘業主大會，由全體業主共同決定，投票表決選聘小區新的物業服務企業。

二、業主大會召開的原則

（一）堅持依法組織

物業選聘活動屬于小區重大事項，需按照《民法典》和《武漢市物業管理條例》有關規定依法組織召開業主大會，由全體業主共同投票決定。本小區業主較多，召開一次業主大會不容易，整個過程既要做到依法合規，符合現行法律，更要有創新的逆向破解思維，按照行政行為“法無授權不可為”、民事活動“法無禁止即可為”的原則開展工作，必要時邀請第三方專業咨詢機構或法律顧問做業主大會合規指導。

（二）堅持黨建引領

小區選聘事項重大，社會關注度高，業主大會將在街道、社區的指導下，采取黨建引領，充分發揮社區、小區黨員代表先鋒示范作用，由小區黨員等參與小區業主大會監督工作，依法組織召開業主大會。

（三）發揮科技賦能

召開業主大會，屬于民事活動，按照“法無禁止即有效”原則，業主大會可使用業主決策信息系統。本次業主大會，結合新冠疫情防控要求，充分發揮科技賦能作用，特別是大數據精準助力提高業主參與率和業主大會成功率方面的，通過線上線下相結合的方式破解民生難題，爭取召開一次社區治理、科技賦能、公開透明、合規高效的創新業主大會盛會。

（四）堅持公開透明

小區業主需求差異大，什么樣的物業符合業主的主流需求，需要通過召開業主大會來共同決定，并獲得法定通過（2/3業主和面積參與，其中1/2業主和面積贊同），過程公開透明非常關鍵，至關重要，特別要注重通過大數據和移動互聯網，進一步提高公開透明度，面向小區老年業主、年輕業主、不常駐小區業主、物業使用人和各競選物業服務企業等，盡量做到公開透明，減少一些謠言與流程瑕疵。

（五）堅持民主自治

《民法典》規定，物業小區專有權和共有權范圍屬于業主自治，有關共有事項需要通過召開業主大會來共同決定，如何召開業主大會，傳統方式由業委會幾個人或代理機構或幾個外部專家來決定，經常出現質疑和舉報，是當前基層社區治理的難點與重點，如何依托云計算、大數據、智能化、區塊鏈等新技術，使用業主決策電子投票平臺、抖音/視頻號/今日頭條/公眾號等新媒體工具來提高過程公開透明度和投票效率是實現業主自治的有效手段，讓每個業主都是小區選聘物業的評委和專家，小區共同事項大家說了算，而不是傳統方式由業委會或幾個外部專家說了算。

三、業主大會召開的步驟

按照《民法典》和《武漢市物業管理條例》，物業選聘活動屬于小區重大事項，需組織召開業主大會，由全體業主投票表決且獲得通過是法定程序，居民小區物業費由業主自己支付，物業選聘屬于業主自治范疇，不屬于政府招標采購范圍，因此公開招標/比選/遴選并不是物業選聘活動的法定程序，部分采取招標的小區，也容易出現質疑和滋生腐敗，通過業主共同投票決定（俗稱：海選或公投），大家的“管家”大家選，可提高公開透明度，體現小區共同事項由大家集體決策，更符合《民法典》業主共同決定精神。

參考借鑒武漢市乃至全國范圍內其它小區失敗教訓與成功經驗，結合佳源花都三期（城市之光）小區實際情況，為避免轄區街道、社區、小區業委會或招標代理機構被卷入重大質疑或被謠言擊垮，建議采取不設置資質門檻條件、不制定評分標準、不發布標書，維持現有物業費標準，通過直接發布15天業主大會召開公告，面向所有物業服務企業開放接受報名，包括現有物業服務企業也可報名，收取競選保證金20萬，組織競選物業服務企業開展線上線下宣講，組織召開業主大會投票，采取線上線下相結合的方式，每個業主都是評委，業主參考物業服務企業擬派項目經理、前期整改投入（嫁妝）資金承諾、特色及服務承諾、周邊業績案例及團隊風采、企業榮譽及資質、企業發展簡歷、推薦項目業主實地踏勘評價、主管部門處罰查詢風險提示、業委會風險提示等綜合因素，讓每個業主評委同時勾選出N家物業服務企業（N=報名成功物業企業數量M的30-50%），采取過程公開透明、流程合規高效的方式只召開一次業主大會就選聘出新物業，業委會與獲得法定通過且得票數最高（業主票數相同，以得票面積從高到低依次排序）的服務企業簽約，競選保證金轉為合同履約保證金，業委會無息退還未簽約物業服務企業競選保證金。

四、業主大會召開的流程

（一）業委會召開會議，就投票表決物業選聘等議題組織召開業主大會，是否委托第三方專業咨詢服務機構協助召開本次業主大會做出決定，形成業委會會議紀要，成立物業選聘業主大會會務組，報轄區街道辦事處和社區居委會征求意見。

（二）發布業主大會召開公告（15天），同時抄送轄區街道辦事處、轄區社區居委會；公示物業選聘業主大會召開流程（本流程）（3天）。

（三）本公告發布后前5天，會務組向所有物業服務企業開放接受報名，第三方專業機構統一收取會務報名費3000元/家（收取后不退，用于支付第三方咨詢服務費、司法公證費和業主大會會務費等，不足部分由中選物業服務企業補足），另擬收取3000元/家用于會務組統一組織（不繳該費用者不參加會務組統一組織）線上線下集中展示、網絡直播、云展臺等宣傳/宣講服務和物業項目實地考察等），報名物業服務企業向業委會對公銀行賬戶繳納競選保證金20萬/家，不接受分公司和聯合體報名。

（四）報名時，業委會向報名的物業服務企業發放《佳源花都三期（城市之光）小區物業選聘業主大會召開流程及相關事項告知書》，規定日期報名物業服務企業向會務組反饋書面《回執函》，否則會務組向全體業主發布未收到《回執函》的風險提示；

（五）報名截止后，業委會向小區業主公示報名成功物業服務企業名單（以競選保證金銀行到賬時間先后排序），公示報名競選企業數量和業主同時勾選企業數量范圍；

（六）針對繳納了宣傳服務費的企業，會務組統一組織宣傳與實地考察：制作物業服務企業展板、組織物業服務企業開展線上宣講直播（30分鐘/家 10分鐘答疑）、開通物業服務企業線上云展臺、組織業主代表實地考察報名物業服務企業推薦案例現場；

（七）業主大會投票，每個業主可同時勾選報名物業服務企業數量的30-50%（四舍五入）家數，例如：20選6-10家、10選3-5家，8選2-4家，5選2-3家等，本次業主大會每個業主投票數待報名結束后公示確定；

（八）業主大會決議，業主大會獲得法定（業主和面積參與率均超過2/3，其中有競選物業服務企業獲得50%業主和面積的贊同）通過，經過7天公示，在業委會未收到關于本次業主大會實質性問題質疑后，業委會優先與得票數最高的物業服務企業簽約（如得票數相同，以得票面積從高到低排序），簽約物業服務企業的競選保證金轉為合同履約保證金，前期整改投入資金劃入業委會對公監管賬戶，3日內無息退還未簽約物業服務企業競選保證金，物業選聘業主大會結束。

武漢市佳源花都三期（城市之光）小區第一屆業主委員會

2022年10月25日印發

特此公示！

抄送：佛祖嶺街道辦事處、黃龍山社區

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武漢城市之光業主大會截圖