銀川出圈了，這一次不是因為枸杞，而是因為房價。

地處中國西北地區寧夏平原中部的寧夏銀川，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，黃河從市境穿過，是西北地區重要的中心城市。作為歷史悠久的古城，銀川山環水繞，素有“塞上江南、魚米之鄉”的美稱。

在過去很長一段時間里，銀川的存在感并不高，在大眾的印象里，提到銀川，是“枸杞”、是“西北”。但2021年3月，銀川卻以房價漲幅登上胡潤2020年度全球房價指數榜單第10名，這讓銀川迅速出圈。

銀川是以14.2％的房價漲幅登上這一榜單的，也是唯一一座入圍前十的中國城市。而在2021年1月份和2月份，銀川新建商品房價格同比漲幅仍為全國第一。根據國家統計局公布的70城房價數據，截至2021年2月，除去2020年2月疫情期間環比持平之外，銀川新房房價環比已連漲49個月。

一時之間，這座西北邊塞城市，引起了大眾的關注。

但實際上，銀川房價并不是2020年才開始上漲的。本地人告知燃財經，從2018年開始，銀川房價漲幅開始明顯。

在北京工作3年、深圳工作近5年的互聯網人方立，就是在2018年回到了家鄉銀川，在銀川大型國企中國電子科技公司出任產品經理，他見證了銀川近幾年的發展，不僅僅是房價。

“深圳的房子買不起，結婚生子后，留下來更難了。”2019年，方立就在銀川核心區金鳳區的城南版塊購買了一套房子，單價9000元/平方米，如今已經收房入住，“我回來的時候，銀川房價就在上漲，我趕緊買了，現在小區二手房價格到1.2-1.3萬元/平方米。”

銀川房價仍在上漲已是不爭的事實，中國房價行情網數據顯示，銀川2月份新房均價7937元/平方米，二手房均價7604元/平方米，其中金鳳區新房價格為9126元/平方米，興慶區為8133元/平方米。

寧夏同策易大房地產咨詢有限公司董事長易榮華認為，房價、地價上漲與價格洼地也有關系，銀川房價在全國省會城市（ 首府城市 ）中排名靠后，與周邊省會城市房價差距較大，近期的漲價存在一定程度的補漲因素。

房價上漲的背后，雖然與銀川在過去一直處于價格洼地有著必然的關系，但銀川近年來對科技產業的推動，促進銀川經濟逐步發展，這對人才回流和房價上漲也起到一定的推動作用。

58安居客房產研究院分院院長張波就認為，銀川作為省會城市，長期人口流入是大概率事件。“雖然銀川本身很難定位為二線城市，它是三線城市的能量級。但它本身的城市地位，對于整個寧夏地區依然有明確的吸引力。”

不過，快速上漲的房價開始讓方立有些感嘆，他甚至懷念2018年前的銀川，“銀川現在的房價已經超過了普通人的承受范圍，還是希望房價能控制在一個合理的范圍。”

針對上漲的房價，銀川政府也出臺了一系列的管控措施。如2020年9月29日，銀川市政府就曾發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定樓市“限價”、“限購”、“限貸”的“銀八條”。受此影響，2020年底，銀川的房價平穩了一段時間，但2021年又迅速開始復蘇。

為此，3月26日上午，銀川市住建局提出要嚴格落實“銀八條”房地產調控措施。3月29日，銀川市住建局將38個商品住房項目“一房一價”房源信息進行公示。

“監管部門對房價的管控，對房價漲幅的抑制多少會起到一點作用。”方立他們并不希望銀川的房價上漲過快，他們希望銀川能成為一座“幸福指數爆棚的城市”，而不是“壓力重重”。

“我們希望銀川能受到更多的關注，迎來有更好的發展，希望銀川未來不僅僅是因為房價而‘出圈’。”這不是方立一個人的心聲。

年輕人去銀川

方立出生于寧夏的地級市中衛，一個旅游勝地，距離銀川不過一個小時車程。曾經，1988年出生的他也是一個在外漂泊的人，先后在北京、濟南、重慶工作過，還在深圳呆了4年多。如今，他已經在銀川國企中國電科工作了3年，月薪稅前1.2萬元。

“大家的情況都差不多，我30多歲，生了孩子，但父母都還沒退休，沒辦法去深圳幫忙照顧孩子，面臨的難題就是，要不然媳婦辭職全職照顧孩子，要不然就是花錢請保姆帶孩子，感覺各種方案都不太行，加上又沒錢在深圳買房，就決定回來了。”方立對燃財經表示，在銀川，消費水平、生活成本可能跟一線城市也差不多，但房價對比懸殊。

如方立一樣，越來越多的寧夏人選擇回到銀川安家立業。“銀川互聯網公司超過八成的員工，都是從北上深回來的。由于有存款，工資高，消費能力強，這些人也會在銀川買房。”

不僅僅是在外地的銀川人在回銀川，還有很多周邊縣市的人口也開始流入銀川。方立告知燃財經，他在中衛的親戚，每家基本都會在銀川買一套房，也有買好幾套的。

2020年末，銀西高鐵正式開通運營，銀西高鐵讓銀川與全國高鐵網接軌。在寧夏省內，靈武、吳忠因為高鐵與銀川的聯系更加緊密，銀川的虹吸效應更加明顯，人口加速聚集。

“高鐵一響，黃金萬輛。”銀川一位貝殼找房中介發現，高鐵開通后，其他縣市來銀川買房的人變多了。據統計，興慶區的眾一福澤上豪苑，20％客戶來自省外，如內蒙古、甘肅、陜西，25％來自銀南 ，如中衛、固原 、吳忠，12％來自銀北，如石嘴山、平羅。

在寧夏2020年3920.55億元GDP中，銀川生產總值達1964.37億元，完成了寧夏50％的業績。聚集的經濟實力，是銀川對于寧夏其他地區存在虹吸效應的重要原因。

此外，多位銀川土著指出，寧夏“煤城”石嘴山市的大武口區，煤礦產業鏈斷裂，很大一部分人轉移到銀川工作、生活，“銀川有能源大企業寧煤集團，這幾年煤礦業回暖，也提供了不少就業機會，吸引了很多人。”

除了本地人在往銀川集中，實際上，近幾年，寧夏也以人才引進方式吸引了一批外地人才來銀川。

來自山東的小多就是典型的例子，他與妻子都是985高校博士畢業，2017年通過人才引進政策進入寧夏大學，“我倆一共拿到近70萬元的安家費，還了債務結了婚，剩下40萬元作為首付在銀川買了套房。父母也跟著來了銀川，我們還挺喜歡銀川的。”

談及為何選擇寧夏大學，小多表示，“在這里科研經費更好拿，不像有些大城市的高校那般競爭激烈。”2019年，小多年收入在24萬元左右，這一收入在銀川生活，相對比較舒適。

“也許有人認為，我這個學歷，拿這個錢不太值，但我覺得這取決于個人，我的性格比較平和，就想踏實做實驗、讀論文，每天看日出日落，不喜歡大城市的霧霾和喧囂。”據他介紹，同事主要是來自東北三省、山東、甘肅和陜西。

小風也于2020年入職寧夏大學，據他觀察，學校一年引進人才四五十人，“東部高校競爭壓力太大，寧大補貼也比東部一些三線城市的學校多，比如濰坊、臨沂之類的，并且這邊基本都是事業編制，而東部好點的學校都是合同制。”

銀川市統計局顯示，2019年末，銀川市常住人口229.31萬人，比2018年末增加4.25萬人，增長1.89％；2018年末銀川市常住人口225.06萬人，比2017年增加2.52萬人，增長1.13％。盡管增長幅度不大，銀川的常住人口在逐年增加。

科創產業起步

“人才流入的重要原因，是經濟的逐步發展。”在方立看來，近年來銀川對科創產業的重視和推進，是吸引人才的重要因素。

雖然與國內其他省會城市相比，銀川在科技領域尚處于起步階段，但不得不承認，新產業的推進，給銀川帶來新的發展機遇。銀川十四五規劃表明，將打造“科創中國創新樞紐城市”，2020年，銀川也被中國科協確定為“科創中國”首批試點城市。

百度是銀川引入的互聯網企業之一。2020年11月2日銀川國際智慧城市博覽會上，銀川市政府向百度頒發首批智能網聯汽車的首批測試牌照。同日，銀川首條自動駕駛汽車路線開通，百度Apollo自動駕駛車輛駛上銀川的公開道路。

據報道，百度與銀川市深入合作，將聯合銀川公鐵物流服務中心、銀川車聯科技有限公司、中國移動共同在銀川國際公鐵物流港打造全國領先的自動駕駛商用車測試示范基地。

“自動駕駛汽車道路”屬于銀川新基建、智慧城市藍圖的一部分。自2013年獲批全國第二批智慧城市試點城市，銀川主要在“互聯網 醫療健康”、“互聯網 教育”、“互聯網 政務服務”等方面發力。

方立表示，其所在的中國電科，目前在為公安部門搭建物聯系統，也是智慧城市的相關項目。

中國電科，即位于西夏區的銀川中關村創新中心。

官方資料顯示，該科技園成立于2017年12月，三年以來引進315家企業，包括17家高新技術企業、10家獨角獸企業、7家科研院所，“互聯網 醫療”企業則達73家，2020年主營業務收入超過50億元，知名企業如百度、零氪、科大訊飛、好大夫在線也入駐了園區。

在金鳳區城南版塊，銀川經開區育成中心也是一個科技互聯網園區，成立于2013年。銀川市政府顯示，截止2019年底，育成中心共有高新技術企業31家（ 占入園企業比例6.8％ ）。根據銀川廣播電視網報道，育成中心2020年實現主營業務收入54億元。

燃財經走訪發現，園區多為中小型科創企業，也有中國電信創新中心，以及聚焦物聯網科技的電通集團，旗下有兩家新三板上市公司電通微電、電通物聯。

方立指出，銀川的互聯網公司大多為“To B”性質，比如中國移動就有幾十家外包公司在銀川，華為的外包公司中軟國際也在銀川有分公司，“程序員給政府機構、國企和私企做系統、軟件等，這些外包公司的待遇比國企好，月薪都是1-1.2萬元，也有一個月拿1.5萬的，而國企一般就是7000-8000元/月。”

2020年7月，銀川市網信局聯合中國信息通信研究院共同編制了《銀川市數字經濟發展白皮書》，報告顯示，2019年銀川市數字經濟規模超過600億元，增速約為15％，占GDP比重超過30％。其中，數字產業化規模約89億元，產業數字化規模約520億元。

房價翻了一番

經濟在發展，銀川的房價也在上漲。

“2020年上半年，銀川金鳳區還有6字頭的房價，下半年7字頭已經稀缺，而且隨著新項目的陸續上市，破萬元的樓盤也越來越多。”銀川一位房地產媒體人表示，銀川主城三區板塊正在上演一部“100萬房子消失史”。

在銀川三區兩縣中，興慶區為老城區，是過去的繁華商業區，金鳳區則是政府行政中心、中央商務區、經濟技術開發區，屬于城市新的核心發展區，而西夏區有大學城，但位置偏遠，有大片鹽堿地，仍待進一步開發。

根據當地習慣，金鳳區分城南、城北，城南有產業園銀川iBi育成中心、萬達商圈，城北則有CBD、大悅城尚圈。圍繞著CBD、各大商圈，銀川的樓盤不斷建設起來。

出生并成長于寧夏銀川市，何生現在是中免集團旗下分公司的總經理。2013年，銀川市為政府部門、事業單位、國企員工建設了閱海萬家小區，位于金鳳區閱海灣CBD旁邊，“2013年買的一套是3280元/平方米，2015年買的一套約3400元/平方米，但到了現在，小區二手房價格已經漲到1.1萬元/平方米。”

2012年，兒子剛在上小學，曉薇一家就在銀川金鳳區城北板塊買了一套房，單價6300元/平方米，“買了之后，好幾年價格都沒什么變化，2016年的時候，突然開始漲價，現在二手房價1.2萬元/平方米，確實翻倍了。”

距離銀川經開區育成中心2公里處，就有銀川城南板塊去年至今漲幅較大的兩個熱門樓盤，萬科翡翠公園和萬科大都會。

寶湖公園附近的萬科翡翠公園，2019年底開盤，總共開發37棟高層、12棟洋房，目前僅剩幾棟樓在售，均價1.2-1.35萬元/平方米。項目銷售表示，項目2020年的售價約為9000-1萬元/平方米，漲幅最多達5000元/平方米，而目前周邊二手房價格也達1.1-1.2萬元/平方米。

距離該項目不遠處，是靠近在建大型商業體建發優悅城的萬科大都會，項目銷售表示，樓盤去年11月開盤，目前均價1.1萬元/平方米，而一樓帶院子的戶型要1.5萬元/平方米，總價200萬元左右。

閱海灣CBD，位于銀川城北板塊，即銀川目前房價漲幅最大的區域。日前，燃財經走訪發現，城北板塊在售項目不多，閱海湖東邊的天山國府壹號項目，工作日看房人數仍不少，項目銷售表示，樓盤2019年開盤價格是8500-9500元/平方米，去年漲到1.1萬元/平方米，3月份的價格則已達到1.2-1.3萬元/平方米。

過去一兩年之間，銀川城北樓盤漲價幅度在2000-5000元/平方米。當地隆誠地產一位房產中介表示，有業主于3月底出手了世貿世悅府一套139平方米的毛坯房，2019年的買入價是7000元/平方米左右，而今凈拿178萬元，約合1.3萬元/平方米，“根本沒裝修、沒住，兩年期到就轉手賣掉。”

中梁印也是城北板塊2020年火爆的一個項目，去年8月開盤，共開發26棟樓，如今只剩下幾棟樓即將加推，此前開盤的都已經售罄。

“去年的價格約為1-1.1萬元/平方米，最后一批預計4月份推出，價格可能是1.2萬元/平方米。”項目銷售告訴燃財經，由于項目備受關注，目前價格都由房管局統一規定，作為銀川房價調控示范，“除了我們項目，去年到現在（ 城北 ）只漲1000-2000元/平方米的已經很少了，一路之隔的中海九樾，年中上市價格得在1.5萬元/平方米以上。”

如今，興慶區的房價也不低，一位貝殼找房中介對燃財經表示，近期有本地人預算80萬元在市區買一套房，但實際上這一金額很難買到房子。“他們對房價的了解還停留在兩三年前，以為五六十萬、七八十萬就能買到一套房子。”他表示，帶該客戶去看城東一樓盤，該樓盤均價約8600元/平方米，對方看中一套頂樓戶型，最終講價至8450元/平方米，“最終他還是沒有買，因為首付只有20萬元，不夠。”

該中介表示，興慶區目前老房子較多，但漲價也厲害，比如有一套購入價60萬元的房子，現在已經漲到140萬元。

從小就跟隨父母來銀川生活的老顧，如今在西夏區工作，五六年前在西夏區買了三套房。“當時也就3000元/平方米左右，三四十萬元一套，現在都翻倍了，價格都達到6000-7000元/平方米。”

2018年，房地產投資客阿飛在閱海萬家小區買了兩套二手房，約6000元/平方米，目前已經超過1.1萬元/平方米，他對燃財經表示，“當年，我在銀川一共買了4套房，閱海萬家的是翻倍了，但在老城區買的就沒有翻倍。漲得不好的我已經賣了，把錢拿回廣東、深圳投資。”

阿飛告知燃財經，事實上，在2015年全國樓市上漲周期中，銀川也于2015年7月開始緩慢上漲。他認為，銀川是2015年以來全國樓市上漲潮的尾聲，但由于深圳又在去年開啟了第二輪上漲周期，而這波房價上漲已經傳導到西安，加上全球貨幣超發的經濟形勢，銀川房價短期內還會繼續上調。

“銀川房價漲幅大，但相對于同級別的其他城市，銀川房價絕對值較低，預計2021年都還會保持上漲態勢。”

樓市火熱背后

銀川樓市火熱，房價大漲，除了樓市調控比較寬松以外，也受到一些市場因素的作用。

易居房地產研究院總監嚴躍進稱，銀川房價的上漲，說明了城市間先后上漲的態勢，如西安先上漲，之后的一些城市隨著經濟發展，購房需求釋放，就容易上漲。“特別是如果遇到貨幣政策比較寬松，相互疊加，漲幅就會更快，也可以理解為一種‘補漲’效應。”

河北大學經濟學院教授張玉梅分析認為，目前的房地產市場表現與貨幣政策較為寬松有關系，廣義貨幣供應量（ M2 ）處于較高增速，對小微企業、農業企業的一系列貸款可能也會有小部分流入樓市。

樓市補漲、貨幣政策是銀川樓市上漲的大背景，但銀川地價上漲也是一個不容忽視的直接原因。

近幾年，萬科、碧桂園、中海、恒大、融創、綠城等多家龍頭房企紛紛進駐銀川，不惜重金圈地，開荒建樓，給樓市點了一把火。當年萬科進寧夏，郁亮表示，“萬科將用全集團資源培育銀川和西寧市場。”

根據樂居財經統計，銀川市2020年成交商住地26宗，建筑面積243.56萬平方米，成交總價71.49億元，平均溢價率43％。其中金鳳區吸金達60.5億元，占全市成交金額76％。

城北尚未開盤的中海九樾，正是中海2020年拿下的金鳳城北閱海片區13號地塊，成為銀川新地王，樓面價達6794元/平方米，溢價率70％；而2019年的地王，就是13號地塊對面的59號地塊，也即中梁印，樓面價4718元/平方米，整整相差2000元。

不過，阿飛對燃財經表示，從經濟基本面來看，銀川房價不可能漲太久。“銀川是一個能源城市，由于國家能源價格在2012年下跌，直至2018年才有所恢復，六年來銀川的房價隨之平穩，2018年才開始反彈。”他認為，種種因素疊加，銀川房價上漲就是一個經濟現象，長遠來看，銀川的房價并不一定樂觀。

阿飛的觀點并不是毫無根據，實際上，盡管銀川的經濟正在逐步發展，但依然并不樂觀。目前看來，銀川的科創新興產業仍舊處于起步階段，其經濟支柱產業是能源和農業，相對還是較為傳統，新舊動能轉換不易。

銀川市統計局數據亦顯示，2020年實現地區生產總值1964.37億元，同比增加3.2％。其中，第一產業75.72億元，同比增長0.7％；第二產業832.62億元，同比增長2.8％；第三產業1056.03億元，同比增長3.8％。

數據顯示，2020年全市高耗能行業增加值占比為59.7％，低于去年同期3.5個百分點。高耗能行業增加值占比下降，但占比還是達六成。

盡管工業經濟是GDP的重頭戲，盈利能力也在下降。《2020年銀川市經濟運行情況系列分析報告之二》指出，1-11月份，規模以上工業企業營業收入2110.83億元，同比下降0.1％；規模以上工業企業利潤總額115.24億元，同比下降6.6％。“1-12月份，工業生產有所改善，但整體下降面仍然較大。”

在西北五省中，其余四個省會城市西安、烏魯木齊、蘭州、西寧，2020年的GDP總量分別為10020.39億元、3337.32億元、2886.74億元、1372.98億元，銀川的1964.37億元GDP總量僅僅比西寧多600億元，排名倒數第二。

根據中指研究院2021年2月百城房價指數排名，銀川仍以6425元/平方米的均價在所有省會城市中墊底。

方立也認為，銀川的房價不可能再漲太多，“銀川就是公務員、國企員工工資高點，當地人平均收入也就是四五千元，房價再往上走，普通人根本負擔不了了。”

本文源自燃次元