《晉城市物業管理條例》

已于2022年12月13日公布

將于今年5月1日起實施

《條例》頒布實施的意義和作用有哪些？

請看

民之所盼 法之所向

——寫在《晉城市物業管理條例》

頒布實施之際

立法是法治之先導

良法是善治之前提

《晉城市物業管理條例》是市人大常委會2022年結合省委、市委“抓黨建促基層治理能力提升”專項活動有關精神確定的一項立法任務，是踐行全過程人民民主理念在社會治理領域選定的一項重要立法項目，是以法治方式推動解決物業管理方面人民群眾急難愁盼問題的一次有益嘗試。在物業管理立法過程中，市人大常委會堅持“小切口、有特色”立法理念，充分發揮地方性法規實施性、補充性、探索性功能，貫徹實施民法典住宅物業的有關規定，補充細化上位法，探索總結我市物業管理提升的有關經驗，堅持以良法促進發展、保障善治。

一、突出黨建引領

提升物業管理服務水平

近年來，由于物業企業服務不到位、業主自治作用發揮差、老舊小區缺少物業服務等原因，物業管理逐漸成為社會矛盾和問題突出的重點領域。在疫情防控中，物業管理服務的重要性進一步凸顯，成為落實疫情防控措施的“最后一公里”，是疫情防控成敗的關鍵所在。

市委書記王震指出，“加強和改進物業管理服務是抓黨建促基層治理能力提升專項行動的重要組成內容，關系到人民群眾的切身利益。要始終堅持以人民為中心的發展思想，以提高物業管理水平和業主滿意度為目標，因地制宜探索物業管理模式，切實提升精細化管理服務水平，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。”王震書記的講話為物業管理立法提出了新的更高要求。在立法中，積極吸收黨建工作融入物業管理服務的成功經驗，有利于堅持和加強黨對物業管理工作的領導，最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為基層治理優勢。

結合我市推動物業管理服務與基層黨建、社區治理相融合，分步實現物業管理工作全覆蓋、物業企業黨組織全覆蓋、物業服務全覆蓋“三個全覆蓋”的經驗，條例第三條明確本市物業管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局；鼓勵和支持在業主委員會、物業管理委員會、物業服務人中建立黨的基層組織，開展黨的活動，發揮黨建引領作用。

構建黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行的工作機制，全面推行居（村）“兩委”、物業公司管理人員“雙向進入、交叉任職”，鼓勵符合條件的居（村）“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。在黨組織領導下通過居（村）委、業委會和物業服務人三方互動，共同提高物業管理服務水平，增強業主的獲得感、幸福感、安全感。

二、優化監管機制

推動物業管理服務下沉

結合中央、省級關于加強和改進住宅物業管理工作文件中下沉管理服務并落實街道（鄉鎮）主體責任的精神以及我市推動監督、評價、審核三方面職能下沉街道（鄉鎮）的有關實踐，條例第六條明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責統籌、協調、監督本轄區內物業管理活動，并分六項列舉了物業管理監督、服務質量評價等有關方面的職責，形成在物業管理方面明確的責任清單，從法規層面明確了街道（鄉鎮）屬地管理責任，落實了物業管理工作全覆蓋的要求。

同時，明確職能部門管理職責，條例第五條、第八條明確了物業管理的主管部門是市、縣（市、區）住建部門，發展和改革、公安、規劃和自然資源、城市管理、應急管理、市場監管、人防等相關部門按照各自職責及時受理投訴舉報，查處物業管理區域內違章搭建、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動自行車違規停放充電、占用堵塞公共消防通道等違法違規行為。

結合我市重點領域和鄉鎮（街道）綜合行政執法改革實際，條例第六章第五十六條明確本條例規定的行政處罰，實行綜合行政執法的，依法由綜合行政執法部門實施；第五十七條至第六十條法律責任的具體執法部門由市、縣（市、區）人民政府確定的物業管理執法部門來執行。

三、引導業主自治

理順物管會與業委會關系

針對首次業主大會召開難和業主委員會成立難的難題，條例第十一條、第十二條立足補充細化上位法，強化街道（鄉鎮）組織指導召開首次業主大會的職責，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在符合業主大會成立條件（《山西省物業管理條例》第十一條）情況下組織指導成立籌備組，召開首次業主大會，并明確首次業主大會的主要事項是應當通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法，選舉產生業主委員會委員及候補委員。

立足充分發揮業主委員會作用，條例第十三條明確街道（鄉鎮）對業主委員會的人選審核把關職責，同時拓寬業主委員會成員來源渠道，鼓勵“兩代表一委員”積極參選業主委員會成員。條例第二十條探索建立業主委員會成員履職負面清單制度，出現負面清單情形的，暫停該成員委員資格，提請業主大會終止委員資格并公告全體業主。條例第十八條、第十九條和第二十一條，確立了首次業主委員會的主要事項、業主委員會定期會議和臨時會議制度以及平穩換屆選舉制度，完善了業主委員會程序規則，確保業主委員會正常履行有關職責。

根據中央、省級有關文件精神和我市物業管理委員會的探索實踐經驗，條例第二十二條至第二十五條，建立了物業管理委員會基本制度，作為對業主自治機制的補充和落實物業服務全覆蓋的舉措。條例第二十三條明確了物業管理委員會的法律地位是作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，臨時代替業主委員會開展工作，物業管理委員會是非常態履行職責機構，它要推動選舉產生業主委員會，業主委員會才是常態化履行職責機構。條例第二十五條作為授權條款，明確授權市人民政府根據實際探索經驗對物業管理委員會的運行作出具體規定，讓物業管理委員會在實際運行中有規可依、有章可循。

四、聚焦民生痛點

強化物業服務質量監管

面對政府對物業服務人監管不到位、小區物業服務質量不高的問題，強化政府物業服務質量監管，確立物業服務人是小區業主的“大管家”而不是“大當家”的定位非常必要。

條例第二條第二款對物業管理的定義已經明確，物業服務人按照物業服務合同提供相應物業服務，只擁有一部分管理權限，但沒有代替業主決策的權力。條例設置專章第五章監督管理，構建起政府對物業服務人“準入—選聘—評價—退出”全方位的閉環監管機制。

一是在準入選聘方面，條例第四十九條明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負有組織指導選聘物業服務人的職權，街道（鄉鎮）應當在組織指導召開業主大會并選舉業主委員會后，考察調查并選聘物業服務人，終止前期物業管理。

二是在服務質量評價和退出方面，條例第六條第二項和第五十一條對街道（鄉鎮）和居（村）民委員會組織開展物業服務質量評價的職責作出了明確規定。條例第五十四條、第五十五條分別從物業主管部門失信懲戒和街道（鄉鎮）服務質量考核不合格兩方面構建起物業服務人市場退出機制。

三是在監管保障方面，條例第三十六條第四款、第五十條、第五十一條、第五十二條、第五十三條分別從制定物業服務質量等級標準和物業服務清單、物業監管人員、日常監管、矛盾調處、信用監管等方面建立了相關的保障制度，全面提升物業服務質量。

五、堅持立法為民

以法治方式增進民生福祉

住宅物業管理涉及千家萬戶，事關百姓民生，事關基層社會治理，是老百姓最關注、反映最強烈的領域。民有所呼，法有所應。針對物業管理中，業主對物業服務人選聘作不了主和解聘趕不走、物業服務人不作為、物業服務收費不透明、小區停車管理混亂、小區公共收益不清晰、部分業主任性違規等業主與物業服務人之間的各類矛盾問題，條例從立法層面有針對性地作出相應規定，實現立法為民、惠民立法。條例在第三章物業管理與服務和第四章物業的使用與維護中，堅持問題導向，針對上述民生問題提出相應解決辦法，積極回應民生關切。

一是在選聘解聘方面，條例第三十二條和第四十一條從業主委員會組織召開業主大會選聘解聘物業服務人和物業服務人退出交接的義務兩方面進行了規范。

二是在規范物業服務人行為方面，條例第三十三條至第三十五條從對物業服務人物業服務的基本內容、信息公示義務、履職負面清單三方面進行了規范，確保依法履職。

三是在完善物業服務收費機制方面，條例第三十六條規定物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，實行市場調節價的收費應當保持相對穩定，在調整費用上從程序方面要求物業服務人應當與業主委員會協商，并經業主大會同意，確保不發生單方面隨意漲價現象；第三十七條和第五十九條規定業主應當按照約定支付物業服務費，物業服務人不得采取多種非法方式催繳物業服務費，否則要承擔相應法律責任。

四是明確小區停車管理規則，條例第三十八條第三款對停車管理的決定主體、停車費的收費標準、車位管理費的約定都作出了明確規定。

五是厘清公共收益范圍，條例第三十九條對公共收益的所有主體、收益范圍和用途使用予以明確。

六是合理規范業主違規行為，條例第四十三條對物業管理區域內業主經常發生的違規行為以分項列舉形式予以明確禁止，條例第五條、第八條也明確了相應管理部門和投訴舉報渠道。

法律的生命力在于實施，法律的權威也在于實施。《晉城市物業管理條例》已于2022年12月13日公布，將于今年5月1日起實施。物業管理涉及主體多、范圍廣，需要加強配套制度建設，加強法治宣傳教育，充分調動主管部門、相關執法部門、街道（鄉鎮）、居（村）民委員會、業主委員會等各方主體積極參與基層治理工作，構建共建共治共享的社會治理新格局，更好將法律制度優勢轉化為市域治理效能。

來源：太行日報