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一、成本的概念和目標成本的作用

（一）成本的概念

1、成本的概念

成本是指為達到特定目的而發生或應發生的價值投入，它用貨幣單位來衡量

成本不僅是指產品成本，而且還反映各部門控制成本的成本

成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括在經營活動中，可能發生的預計成本以及變動成本

2、成本的主要內容有

①產品的成本 產品的品質、質量

②時間的成本生產的速度、進度

③人力的成本管理人員多少和水平

④資金的成本資金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精細度

⑥售后的成本

a.產品維修成本；產品質量問題

b.客戶關懷成本；活動、及對個別使用功能的改變

c.銷售承諾成本；向購房客戶不當承諾

d.開發過程中遺留給物業管理的問題

3.成本管理

成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益—-提升價值

成本管理的基本內容—-合理確定成本與有效控制成本

成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本目標的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既定成本目標采取的一系列有組織的活動

成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現在的經營活動，尤其是將來的經營活動，以保證通過有效的方法實現既定成本目標

組織的各機構聯系起來成本才能得到控制（全員成本），成本的管理能力受到管理職權和時間影響

4.建筑產品的特殊性

①固定性

②多樣性

③體積龐大

④生產期長

5.建筑產品造價的特點

①單件性：相同的設計擺放的位置改變造價不一樣

②分部組合：基礎、結構、砌體、裝修、門窗……

③多次性：投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價

房地產成本管理的行業特征—-單件性、復雜性與多次性

6.影響成本的因素

影響成本的因素

7.成本管理的宗旨與目標

宗旨：以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢。

目標：建立目標成本管理為導向的成本管理體系

8.成本管理思路

成本管理思路

準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態反饋、及時結算

9.成本管理的基本方法……目標管理

a.目標管理的內容……目標的確定與控制兩方面

b.目標確定的依據……經驗數據庫、市場調研、產品把握

c.實現目標動態監控的手段……信息化

d.目標管理的過程— PDCA循環

10.成本動態控制過程PDCA循環

成本動態控制過程PDCA循環

（二）目標成本的作用

為什么要進行目標成本管理

目標成本有什么作用

龍湖的目標成本的由來

1.目標成本的作用

目標成本：

是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是成本的控制線。

為什么要進行目標成本管理

利潤=售價-成本

為開發決策提供依據

提前鎖定投資

合理確定銷售價格

加強成本的計劃性

預測投資效益

2.目標成本測算的條件

經討論確定的方案或設計圖

市場價格及其走勢的準確把握

整理建筑標準與工程造價的匹配關系

相應項目工程造價歷史成本數據庫

①正向測算：

測算依據（產品標準、歷史成本數據庫、市場情況）

測算方式（估算、概算、預算）

團隊工作

②反向倒逼：

確定銷售價格水平；

確定利潤要求；

反推計算成本水平

3.目標成本管理內容

編制目標成本或計劃成本

分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正

對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較，對項目標成本進行后評估

動態成本：

是項目各個時期實施過程中體現的實際成本與預期成本的控制結果

4.目標成本管理原則

不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標

目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數;“算了再做”而不是“做了再算”

5.成本管理未來的發展方向

成本管理未來的發展方向

二、龍湖項目成本的管理

（一）成本管理的管理體系

（二）項目主要成本費項

主要費項科目：

土地費用

前期費用

建筑安裝成本（基礎設施、配套設施、單體）

開發間接費

營銷費用

公司管理費

財務費用

三、龍湖項目成本的控制

（一）項目的成本管理范圍

以項目為管理對象

項目的完全直接成本測算分解

間接成本測算分攤

（二）項目制成本管理組織形式

項目制成本管理組織形式

（三）項目部成本責任

項目部成本責任

（四）目標成本管理三大工具

①目標成本測算與分解

目標成本是參考歷史成本數據資料，結合目前市場價格情況，并預測未來價格走向，同時根據產品定位、產品預期售價和期望利潤，預先制定并力爭控制的產品成本。

目標成本作為產品未來成本的控制依據，是產品設計、采購、施工等整個項目開發過程的指導和控制性文件，是企業各部門通過技術、經濟和管理等措施的努力，需要實現的產品成本的控制線。

目標成本測算與分解

土地投資論證階段成本測算

土地投資論證階段成本測算

成本測算方法：

成本經驗值估算法

此階段提供的數據準確度要求不高，可用表格組合來完成

參考成本經驗數據分表完成土地投資論證階段成本測算

②投資分析模型

a.模型是什么

模型就是模擬項目整個運作過程，通過數據之間的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項目的優劣

可以通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態變化情況。

b.編制模型的意義

為土地投資決策提供依據；

通過對項目參數的設置，可以控制項目實際運作過程中的風險；

通過模型可以實現對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據；

將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司層面的現金流情況。

c.模型中基本指標

凈現值

指在項目計算期內，按行業基準折現率或其他設定折現率計算的各年凈現金流量現值之和。凈現值是一個絕對指標，項目的凈現值越大越好。

內部收益率

是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使投資項目的凈現值等于零時的折現率。內部收益率是一個相對指標，項目的內部收益率越高越好。

現金成本收益率

指投入1元的成本項目可以帶來的現金收入，該指標不是衡量項目收益高低的指標，而是衡量項目現金收益情況的指標。

權益資本乘數

指項目的權益資本與項目總投資的比值，該指標反應的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標越大越好。

③歷史成本數據庫

利用歷史成本數據庫編制項目目標成本

a.歷史數據的來源

自身開發項目的積累內容完善、質量好、數量有限

同行業項目資料收集內容質量不容易準確

b.歷史成本數據庫主要內容

成本測算基礎資料

搜集房地產工程（歷史）已建項目規劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程經濟技術指標的實際記錄

開發成本匯總表

是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結算造價的總合。

單位工程建安指標

按項目的單位工程編制，共分為五大部分：

工程概況

工程名稱、建筑面積、結構形式、高度、層高等。

特征指數

窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標準層外墻周長×總高）一般0.23～0.28

窗地比：外墻的窗面積/建筑面積

體型系數：建筑面積/外表面積（標準層外墻周長×總高）

面積系數：=規劃建筑面積/造價計算建筑面積（規劃面積/建筑面積）

造價面積與規劃面積由于計算規則不一樣，存在一定誤差，經濟指標和技術指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規劃面積的系數作為調

整系數

建設標準

基礎；

結構及粗裝修；主體設備安裝工程；公共部位精裝修；戶內精裝修；等的主要材料做法進行描述。

經濟指標

單位工程人工費和單位面積人工費指標

各分部工程造價和單位面積造價指標

各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標

技術指標