來源：北京審判

課題組成員：王平、何江恒、董紅

編者按：北京市第二中級人民法院民二庭課題組結合審判實踐，對物業服務合同糾紛案件中的常見問題進行了系統梳理和總結。對物業服務合同的效力認定、前期物業服務合同的相關法律問題、業主委員會法律地位的認定、物業服務費用標準的認定、物業服務合同終止時交接相關問題、追索物業費訴訟時效的認定等六個法律適用問題進行了分析，并提出建議。現予以轉發，供交流參考。

一、物業服務合同效力的認定

物業服務合同的效力問題是處理物業服務合同糾紛的前置性問題，是法院依法應當主動審查的內容。審判實踐中，業主作為拒交物業費的抗辯，多有對合同效力提出異議，主張合同無效或者應當被撤銷。除了合同法規定的合同無效、可撤銷等法定事由外，在物業服務合同糾紛中提出的主要事由有以下幾種：

（一）建設單位選聘物業服務企業程序違法的問題

根據《物業管理條例》，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

對于建設單位以協議方式直接選聘物業企業，但未能提供政府主管部門批準文件的，物業服務合同是否有效存在爭議。

一種觀點認為：建設單位未按照規定進行招投標而是直接采用協議方式選聘物業服務企業的，必須經相關部門批準，不得擅自進行。該規定應當屬于強制性規范，因此簽訂的物業服務合同應當認定無效。另一種觀點認為，《物業管理條例》并未明確規定建設單位未按規定招投標而是采用協議方式選聘物業服務企業所簽訂的前期物業服務合同無效，該規定并非效力性強制性規范，前期物業服務合同并不因此當然無效。業主可就建設單位的違法行為向相關行政管理部門反應，由相關行政管理部門作出行政處理。課題組傾向于后一種觀點。

（二）建設單位在房屋銷售后、業主大會成立之前自行選聘物業服務企業的問題

根據《城市新建住宅小區管理辦法》和《北京市物業管理辦法》的規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。該物業管理合同應當在房屋買賣合同中予以明示。未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

建設單位承擔前期物業服務責任，從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。[1]在審判實踐中，建設單位在房屋銷售后、業主大會成立之前自行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同的現象多有存在，對該類合同在性質上是否屬于對業主具有法律效力的前期物業合同，尚沒有明確的法律規定。建設單位在房屋銷售前有權選聘物業服務企業，在房屋銷售后包括交付業主之后則無權再進行選聘物業服務企業的活動。在房屋銷售后、業主大會成立之前，應當由街道辦事處、鄉鎮政府協助業主完成物業服務企業的選聘工作。建設單位如果在房屋銷售后再次選聘物業服務企業，則物業服務合同條款無法在房屋買賣合同中予以體現，不屬于“買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容”的情況，建設單位與物業服務企業簽訂的物業服務合同包括收費標準等重要條款的約定對業主并不具有當然的約束力。

（三）業主委員會簽約程序違法的審查問題

對于業主拒交物業費而以否認業主委員會對外簽訂的物業服務合同為由的，法院是否應當對該合同效力進行審查，課題組認為，法院應當進行審查。如果物業服務企業與業主委員會簽訂的物業服務合同是真實的，業主沒有其他相反證據予以否認，或者業主委員會作為案外人僅僅出具說明表示該物業服務合同沒有經過業主大會通過或沒有經過業主委員會委員的簽字認可，法院應當對于合同效力的異議不予采納。

如果業主委員會或者業主提交了一定的證據證明物業服務合同效力確實存在重大瑕疵，很有可能被認定為無效合同，且合同效力狀態對于案件處理結果有直接影響的，考慮到物業服務合同的一方當事人一般多為業主委員會，不是業主物業費訴訟案件的當事人，法院可以釋明業主或者建議業主委員會另案訴訟確認物業服務合同的效力，給付物業費的訴訟應當中止審理，也可以追加業主委員會作為無獨立請求的第三人參加訴訟，進行實質審查。

二、前期物業服務合同相關法律問題

在房屋建成初期、房屋銷售過程中或者其后的相當一段時期內，符合法律規定的業主大會和業主委員會可能無法及時成立，不能按照法律規定的程序選出合適的物業服務企業。因此，法律規定了這段前期物業服務期間。《物業管理條例》對建設單位選聘物業服務企業、簽訂前期物業服務合同問題進行了相關規定。建設單位銷售房屋時，應當向業主明示前期物業服務合同，在與業主簽訂的房屋買賣合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容。審判實踐中關于前期物業服務合同需要注意的問題有：

（一）前期物業服務合同的期限受到一定限制，期限截至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之時。

（二）前期物業服務合同對業主具有約束力。雖然業主在形式上并不是簽訂合同的當事人之一，但由建設單位出面簽訂的物業服務合同，實際上屬于為第三人即全體業主訂立的合同。業主享有合同權利，承擔合同義務。

（三）適用于普通物業服務合同效力的認定規則同樣適用于前期物業服務合同。前期物業服務合同在性質上也屬于物業服務合同，如果出現物業服務企業將全部物業服務業務一并委托給他人的，或者前期物業服務合同中存在法律規定中免責、加重一方當事人責任或者排除限制當事人主要權利的，當事人主張要求確認委托合同無效、要求確認物業服務合同中部分相關條款無效的，人民法院都應當受理并支持。[2]

（四）前期物業服務合同履行期限屆滿后，因未召開業主大會，或者業主委員會未另行委托物業服務企業，雙方未重新簽訂物業服務合同的，前期物業服務企業繼續提供物業服務，應當視為一方以自己的行為實際履行了合同的主要義務且對方接受的情況，雙方成立事實上的物業服務合同關系，應當按照原物業服務合同約定的內容確定合同的權利義務。

三、業主委員會法律地位的認定

對于業主委員會作為獨立的民事訴訟主體的法律地位問題，現行立法予以了肯定。[3]業主委員會可以以原告身份提起與物業服務行為密切相關的、涉及業主共同利益的訴訟。[4]業主委員會并無自身獨立的利益，其代表的是全體業主的共同利益，業主委員會從事民事活動的法律后果歸于全體業主。業主委員會作出的決定侵害業主合法權益、受侵害的業主請求人民法院予以撤銷的，業主委員會也可以作被告。[5]但業主委員會不是《民法通則》規定的自然人、法人。業主委員會自選舉之日產生，雖然應予備案，但不需要經過登記或者批準程序，因此也不是社會團體法人。[6]有觀點認為，業主委員會屬于“其他組織”，業主委員會合法成立后，其主任、副主任、委員等構成了業主委員會的組織機構，且業主委員會具備一定的辦公經費和辦公場所，可以認定為“具備一定的財產”。

民事訴訟法學理論上的當事人，一般是指因民事權利義務關系發生糾紛，以自己的名義進行訴訟，案件審理結果與其具有直接的或者法律上的利害關系，并受法院裁判拘束的人。[7]除當事人本人外，在少數情況下，法律也允許非實體權利義務主體成為當事人，主要包括清算組織、失蹤人的財產代管人、為保護死者名譽而提起訴訟的死者近親屬、遺產管理人、遺囑執行人等。這些人參加訴訟并非是由于其本人的民事權益發生糾紛，而是因為依據法律規定對他人的民事權益負有照管、保護的職責，案件審理結果雖然與其沒有直接的利害關系，但是存在法律上的利害關系，他們參加民事訴訟的目的是保護他人的民事權益。因此，業主的共同利益受到侵害時，相較于業主可以分別以自己的名義起訴，由業主委員會依法代表全體業主提起訴訟，符合立法目的，更有利于節約訴訟成本和社會資源。

審判實踐中，對于業主委員會是否具有民事責任能力尚有爭議。原告資格與被告資格本是一體兩面的問題，兩者共同構成當事人完整的訴訟權利能力，只明確其一面，在法律邏輯上無法得到合理的解釋根據。[8]業主委員會從事活動而獲益的業主，只享受利益而不承擔責任，因該活動而受到不利益的一方卻無法獲得法律救濟，有違公平原則。但是，業主委員會并無獨立的財產，不能承擔民事責任，因此，作為業主的代表機構，業主委員會所實施的民事活動的法律后果由全體業主承擔最終責任。但涉及到實體權利的處分以及訴訟權利的行使的問題，業主委員會應當取得業主大會通過章程或者業主大會決議的方式給予的授權。

四、物業服務費用標準的認定

物業服務費用是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。[9]物業服務企業可以向業主收取與物業服務內容和質量相匹配的物業服務費用。

在物業服務企業與業主委員會、業主或者建設單位之間未簽訂合同或者雙方存在事實物業服務合同關系的情況下，如果雙方不能就物業服務費用達成協議，如何確定物業服務費用標準？根據《合同法》的規定，當事人就有關合同價款或者報酬約定不明的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。審判實踐中，可以通過對物業服務進行評估的方式確定物業費標準。

審判實踐中，關于個案中能否啟動物業服務費用標準的評估，并將評估報告作為法院審查認定物業服務費用標準的依據，存在不同的認識。有的觀點認為：第一，審判實踐中往往是物業服務企業與個別業主之間的物業費糾紛，在個案中因當事人提出評估申請法院委托進行的評估，該評估結論只對個案的業主和物業服務企業具有約束力；其他業主未進入訴訟，無法就物業服務費用標準問題陳述意見，故該評估結論對其他業主沒有約束力，否則，會剝奪其他業主的程序權利。其他業主可能事實上按照其他物業服務費用標準向物業服務企業交納了物業服務費用，與個案評估報告確定的物業服務費用標準不同，可能引發同小區出現新的訴訟，社會效果不好。

有不同觀點認為：第一，從《北京市物業服務費用評估規范（試行）》內容看，其規范的評估方法符合《合同法》關于市場價格的規定，評估報告可以作為認定市場價格的重要依據，審判實踐中可以適用。第二，物業服務具有有公共性，面向的是不特定的多數業主，雖然是在個案中評估物業服務費用標準，但評估的是物業服務企業對全體業主而非訴訟中的個別業主所提供物業服務的情況，故除非其他業主有特殊情況，否則個案評估的物業服務費用標準應當對其他業主也具有約束力。第三，如果存在部分業主已經按照不同的物業服務費用標準向物業服務企業交納物業服務費用，那這是部分業主與物業服務企業就二者之間私權利的處分，具有相對性，對其他業主沒有法律約束力，也不能否定評估報告關于物業服務費用標準的評估結論。

課題組認為，個案中可以依法啟動物業服務費用標準的評估程序，至于評估結論能否作為該案或者同小區其他案件中認定物業費標準的依據，應注意審查案件中的證據情況，如果當事人提出反駁證據或者理由的，法院應當按照證據規則予以審查。

五、物業服務合同終止時交接相關問題

（一）物業交接期間物業費用的負擔問題

關于物業交接的內容，《物業管理條例》及《北京市物業管理辦法》、《北京市物業項目交接管理辦法》對物業交接內容、程序做出了具體規定。但對于物業交接期間物業費用的負擔問題，《物業管理條例》未作出規定。從地方規范看，《北京市物業管理辦法》和《北京市物業項目交接管理辦法》對此做出了規定，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

（二）物業服務企業預收費用的處理

物業服務企業在交接過程中應當結清預收、代收的有關費用。物業服務企業預收費用的處理實質上是合同解除后相關法律后果的處理，業主有權要求物業服務企業返還預交的費用。

六、追索物業費訴訟時效的認定

《北京高院意見》規定，審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

審判實踐中，對于物業服務企業連續提供物業服務是否應當適用訴訟時效的問題還存有爭議：有的觀點認為，物業服務合同具有公共服務性和強制繼續履行的特點。物業服務企業提供的物業服務如綠化、保安等具有明顯的公共服務的特點，其針對的是全體業主而不是單個業主。在部分業主欠費時，物業服務企業仍然需要繼續提供物業服務，以保證全體業主的整利益，難以針對個別業主行使一般民事合同的履行抗辯權。業主大量拖欠物業服務費的行為嚴重影響了物業服務行業的健康有序發展。因此，對于物業服務企業連續提供物業服務的，無需對訟時效期間起算點進行審查、確認，在對證明訴訟時效中斷的證據進行審核時，也盡可能從寬掌握。

也有觀點認為，物業服務具有特殊性，在適用訴訟時效問題上從寬掌握具有一定的合理性，但同時不能忽視對于物業費訴訟時效期間起算點的審查、確認。“不宜過苛”不意味著不適用訴訟時效，對于物業服務企業未就其持續主張權利進行舉證的，應當適用訴訟時效的規定，對物業服務企業主張的已經超過訴訟時效期間的物業費請求不予支持。對于物業服務企業已就其持續主張權利進行舉證的，在證據審核上適用不宜過苛、從寬掌握的認定標準。

課題組認為，一般而言，“履行期限”的屆滿日是起算、確定“訴訟時效期間”的一個不可或缺的時間基點。當合同約定的履行期限屆滿時，如當事人仍不履行其承諾的義務，則認定權利人“知道或者應當知道”其權利受到侵害，與該“時間點”相銜接而起算的訴訟時效期間，在實務操作中具有客觀性、確定性、唯一性和實用性的特點。[10]在合同明確約定了履行期限的情況下，履行期限屆滿之日業主仍未支付物業費，該日即為物業服務企業知道或者應當知道權利被侵害的時間。在物業費履行期限不明確的情況下，根據《合同法》及《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》的規定[11]，物業服務企業可以隨時要求業主履行物業費支付義務，但應當給業主必要的準備時間。訴訟時效期間從物業服務企業要求業主履行義務的寬限期屆滿之日起計算，但業主在物業服務企業第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從業主明確表示不履行義務之日起計算。

審判實踐中，對于房改房物業費的交費主體、物業撤管期間物業費的交費標準等一些問題還需要進一步探討，加強類型案件的調查研究，促進裁判尺度的統一。

[1]北京市住房和城鄉建設委員會關于《北京市物業管理辦法》實施中若干問題的通知（京建發[2010]506號）

[2]見《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款。

[3]《物權法》第八十三條第二款規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

[4]見《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業解釋》）、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》（以下簡稱《北京高院意見》）的相關規定。

[5]《物權法》第七十八條第二款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

[6]根據《社會團體登記管理條例》的規定，社會團體是指中國公民自愿組成，為實現會員共同意愿，按照其章程開展活動的非營利性社會組織。成立社會團體，應當經其業務主管單位審查同意，并依照本條例的規定進行登記。社會團體應當具備法人條件。下列團體不屬于規定登記的范圍：（一）參加中國人民政治協商會議的人民團體；（二）由國務院機構編制管理機關核定，并經國務院批準免于登記的團體；（三）機關、團體、企業事業單位內部經本單位批準成立、在本單位內部活動的團體。

[7]常怡主編：《民事訴訟法學》，中國政法大學出版社2002年版，第153頁。

[8]劉保玉、孫超：《論業主委員會的法律地位———從實體法與程序法的雙重視角》《政治與法律》2009 年第2 期。

[9]《北京市物業服務費用評估規范（試行）》

[10]最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關于民事案件訴訟時效司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第116頁。

[11]《合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十二條規定，當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。