裝飾裝修項目管理流程及實施細則

精裝修項目管理流程

精裝修項目實施細則

(一) 精裝修項目前期準備階段實施細則

精裝修項目定位：在整個項目定位階段對是否做精裝修、精裝修風格、材料/產品和設備的使用檔次、成本指標進行定位。

1、責任部門：公司市場部組織，設計部、工程成本部配合

2、工作程序：

1)市場部對在項目定位時對是否做精裝修作出論證；

2)市場部會同設計部、公司工程成本部根據項目定位調查裝修風格、裝修標準、當地常用材料/產品和設備的品牌、型號及裝修成本提出建議；

3)根據項目定位，提出項目精裝修的成本指標及交樓參考標準，并隨同整體作業大綱下發給項目部。

3、工作接口及工作周期：

在項目策劃定位及整體作業大綱編制期間完成；工作周期約為15-20天。

4、設計部參與戶型設計：在戶型設計階段從裝修效果角度提出修改建議。

1、責任部門：項目子公司材料、裝修部(裝修設計部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設計部門功能布置、生活流線等角度在戶型設計階段協助設計部進行戶型優化設計，提出戶型調整意見；

2) 子公司技術部應及時把裝修設計的合理調整意見反饋給設計單位，在主體擴初設計階段進行及時調整，避免后續進行較大的修改。

3、工作接口及工作周期：

戶型及時提交相關人員，在戶型設計討論階段完成；工作周期約為7-10天。

4、工作提示：

1) 建筑平面與裝飾裝修設計同步，有利于提高戶型設計的合理性；

2) 裝修設計主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性；

精裝修方案設計：根據項目定位中建議的設計風格、材料/產品和設備及成本指標進行精裝修方案設計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設計部門)負責，銷售部、材料裝修部(材料采購、施工管理部門)、成本部配合，公司市場部、設計部、工程成本部參與方案確定。

2、工作程序：

1) 子公司裝修設計部門根據確定的戶型平面和裝修定位情況委托設計單位或自行進行精裝修方案設計；

2) 裝修設計單位根據設計方案對設計風格、主要材料/產品和設備的選用、成本估算進行匯報。

3) 各相關部門對設計風格、材料/產品和設備的選用提出意見，對成本估算進行審核。

4) 根據各部門意見對設計方案進行調整；

3、工作接口及工作周期：

在擴初設計階段完成；工作周期約為30-45天(根據戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 精裝修方案設計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知設計部并通知施工圖設計單位進行調整；同時，設計部如建筑方案調整，也應及時通知裝修設計部門，保持圖紙的一致性，避免重復、差錯；

2) 精裝修方案設計還應注意結構的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間注意凈高、設備安裝等，如廚房間、衛生間等。如果梁能上翻應盡量提請結構設計考慮上翻；柱的大小家俱的布置影響也較大，應引起足夠重視；

3) 精裝修方案設計應達到一定的深度，對家俱、電器布置應明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/產品應提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風格的認定及成本估算的審定；

4) 對有些產品的設計應提前，如廚柜設計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設計進行調整，進而影響水槽位置、排水管位置等；

5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛生間淋浴房、廚房廚柜設計盡量做到規格統一；

5) 方案設計階段容易忽略成本核算，建議在設計任務書中應明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。

水電定位圖：為方便水電施工圖設計，減少后期技術變更，在施工圖設計前提供準確的水電定位圖給施工圖設計單位，保證施工圖按裝修要求進行設計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設計部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設計部門根據精裝修方案提出水電定位圖并提交工程部；

2) 子公司工程部應及時將水電定位圖交于主體工程設計單位進行施工圖設計。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設計完成后進行，工作周期約為10-15天(根據戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應有立面、頂棚平面圖及相應的尺寸標注，便于施工時做到準確預埋，避免事后進行調整，減少技術變更；

2) 對空調孔位等與土建施工圖有關系的請及時進行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應提請注意；

3) 水電定位應結合家俱布置仔細考慮，如：強、弱電盒的位置對壁櫥的影響，開關盒的位置對衣柜放置的影響等。

材料/產品清單：根據精裝修設計方案，提供主要材料/產品和設備清單，便于品質、成本控制。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設計部門)，其他部門配合

2、工作程序：

1) 子公司裝修設計部門根據精裝修方案對設計單位提出的材料/部品清單就材料/產品的品牌、規格型號、技術標準等是否符合設計要求進行核實；

2) 子公司預算部對清單數量進行核實，并根據市場價對單價進行核實。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設計完成的同時，要求設計單位提交一份材料/產品和設備清單；核定時間約為4-5天。

4、工作提示：

1) 在方案設計時要求設計單位提交材料/產品和設備清單，有利于提高設計單位的成本意識，且能直觀反映設計效果，有利于設計效果的把控。

2) 在清單中應詳細注明使用部位、規格型號、選用品牌等，以便進行裝修效果的檢驗和核價。

5、相關附件：

(材料、部品清單格式)(需材料裝修部提供)

成本估算：針對裝修方案進行成本估算，核算是否滿足成本指標，如不滿足，應提請方案調整。

1、責任部門：項目子公司預算部，其他部門配合

2、工作程序：

1) 裝修方案的成本估算應由裝修設計單位提供，如自行設計，則由預算部提供；

2) 子公司預算部對設計單位提供的成本估算的工程量、單價及材料/部品和設備清單的成本進行核實，并比較是否滿足成本指標，如超出成本指標2%以上，提請設計部門及其主管領導調整設計方案。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設計完成的同時，要求設計單位提交一份材料/產品和設備清單；核定時間約為7-12天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 該階段是成本控制的關健，各有關部門務請做好該項工作；

2) 在方案設計時要求設計單位提交成本估算書及材料/產品和設備清單，有利于提高設計單位的成本意識，在方案設計時充分考慮成本因素，更有利于成本控制；

3) 在進行工程量計算時應統一工程量計算規則，對墻地磚的損耗測定應根據圖紙排列圖實際測定；對發包工程的項目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計算。

5、相關附件：

(成本估算書)

樣板房施工圖設計：在裝修設計方案調整的基礎上對樣板房進行施工圖設計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(精裝修設計負責部門)

2、工作程序：

1) 材料裝修部或設計單位綜合各方意見對裝修方案進行調整，并按施工圖要求深化設計；

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設計調整后進行；設計時間約為15-20天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 樣板房施工圖設計應結合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進行設計；

2) 樣板房的設計同時應進行軟包裝設計，以檢驗裝修后效果；

3) 樣板房設計要結合樣板房搭建處的土建狀況進行設計；

4) 樣板房設計往往時間緊，在設計深度上可能會有所欠缺，但需滿足招標要求。

5、相關附件：

土建/裝修交接標準的確定：根據施工和現場管理要求對土建與裝修完成的工作內容進行明確。

1、責任部門：項目子公司工程部組織，材料裝修部、工程部、預算部參與。

2、工作程序：

1）工程部在主體項目招標前根據土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護、更能保證質量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎產品部分的施工進行劃分。

2）各相關部門配合工程部從設計、成本角度進行充分論證，確定土建與各自施工范圍。

3、工作接口及工作周期：

在主體招標前完成；要求在2－3天完成。

4、工作提示：

1) 為在招標時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項工作在招標之前確定；

2) 需明確的施工內容有：樓梯間及其他公共部位的內裝修，樓地面找平層，衛生間、廚房、陽臺的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設等，對裝修設計有吊頂的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。

樣板房施工單位選擇：

1、責任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

裝修施工管理部門負責推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標方式確定施工單位。有關程序詳見公司《招投標管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 樣板房施工時間緊、要求高，選擇施工單位地要確認有類似經驗、施工管理水平高、技術能力強、配合好的隊伍進行施工；

2) 樣板房施工單位優先從集團公司或子公司合格供應商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強考察。

材料/產品招標：根據項目進度計劃編制招標計劃、組織招標。

1、責任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 材料裝修部根據工程進度計劃編制材料/產品招標計劃；

2) 裝修設計部門根據施工圖及材料/產品清單對擬招標提出詳細的技術指標要求；

3) 預算部根據施工圖及材料清單進行數量估算；

4) 裝修施工管理部門負責收集相關供應商，其他部門可共同參與推薦，優先從集團和本公司合格供應商名錄中選擇；

5) 裝修施工管理部門組織招標。

有關程序詳見公司《招投標管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 該階段是由于時間緊，招標項目數量多，并考慮部分材料要根據施工情況進行更換，因此招標時應注意方法，提高效率，對數量少品種多的材料盡量簡化程序；

2) 招標時應充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時間的長短可能造成的影響，如材料漲價風險、材料停產風險等，盡量選用可有多種替換可能的材料/產品和設備。

樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門配合

2、工作程序：

1) 材料、裝修部負責組織土建與裝修單位的交接，驗收已完成土建工程質量；

2) 對裝修單位的進度、質量、安全施工進行檢查；

3) 及時組織材料/部品供應商送貨并進行驗收，不得影響施工單位正常施工；

4) 裝修設計單位隨時對裝修效果、裝修質量、材料質量進行檢查，并根據實際施工效果對原設計進行調整；

5) 及時組織軟裝單位進場施工，配合做好保潔工作；

6) 材料裝修部應配合銷售、企劃部門對交房的實際標準進行嚴格的核對，并在現場參觀導示牌上進行清楚的說明、指示；對于樣板房中不屬于隨樓贈送的物件也應清楚地明示，以免誤導。

7) 組織公司市場部、設計部、成本部、銷售部、工程部及銷售代理單位對樣板房進行驗收，對裝修效果、裝修質量及各種標示進行認定。

3、工作接口及工作周期：

施工單位選擇完成、材料/產品招標完成；施工時間45-55天完成。

4、工作提示：

1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優惠，以提高施工單位的積極性。

2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業多，施工時間緊，需公司各部門加強組織協調，注意文明施工，確保現場各工種有序進行。

材料/產品定樣、簽訂合同

1、責任部門：材料、裝修(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 工程裝修部會同各部門根據樣板房施工效果確定的材料和招標結果進行材料/產品定樣、封樣等。

2) 裝修施工管理部門根據招標文件組織合同的簽訂、交底；相關程序和要求按公司相關流程辦。

3、工作接口及工作周期：

招標完成后在約定的時間內完成。

4、工作提示：

1) 由于材料/部品和設備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標期與批量裝修施工期時間間隔長存在的風險，因此在簽訂合同時應注意區別，對銷售上有明確承諾的材料/部品和設備，如空調、水箱、洗衣機、抽油煙機、燃氣灶、衛生潔具、水龍頭等應在銷售前簽訂合同，便于銷售時宣傳。

2) 對其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合同簽訂，必要時重新進行招標。