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江西地處東南腹地，連接著長三角、海峽西岸、珠三角和海峽西岸四大城市群，近幾年來房地產市場逐步被關注。

相對于周邊各省，江西經濟發展落后，2020年全省的GDP為25692億元，位居全國31個省市自治區的第15名，在我國東南地區屬于經濟發展的“洼地”。

除此之外，由于交通發展滯后，省內各城市經濟發展水平不充分也不平衡，有待進一步提高。

長時間人口外流導致樓市需求不足，贛系房企起步較晚，且受地理位置影響

，江西成為滬系、粵系等規模房企外拓的首選之地，這些品牌規模房企進一步擠壓贛系房企的發展空間，使得贛系小型房企較多，省內本土規模房企相對于其他派系來說發展實力較弱，截至目前只有新力控股

于2019年上市，并將贛系房企帶入大眾視野。

本文將對贛系房企的發展現狀，以及他們在發展過程中體現的共性和特性進行深入研究，進一步探究未來贛系房企的發展潛力。

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01 省內發展不均衡

房地產市場規模較小

從江西省內城市來看，按照經濟發展水平可分為三大梯隊。第一梯隊僅有南昌一個城市，作為省內唯一一個二線城市，2019年南昌的GDP達到了5596億元，大幅甩開排名第二的贛州，但是在我國37個一二線城市中僅名列26位；第二梯隊的城市為贛州、九江、宜春和上饒，2019年GDP水平居于2513億至3474億元；第三梯隊城市則包含吉安、撫州、新余、鷹潭、萍鄉和景德鎮，GDP最低的景德鎮僅有926億元，省內的經濟發展不充分也不平衡。

未來在江西高鐵躍進式發展之后，可以令省內的聯系更加密切，可能會減小省內各城市發展的差距。

圖：江西各城市2019年GDP（單位：億元）

數據來源：江西省統計年鑒

省內城市層面，省會和核心城市對全省房地產投資額的貢獻度高達60%。云南省內部呈現“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省會昆明對全省房地產投資的貢獻度持續攀升，2017年甚至達到60.4%。而貴州省內部，房地產投資格局呈現“一超一強多弱”格局。2013-2018年貴陽和遵義對全省房地產投資的貢獻度穩定60%左右。

圖：2013-2018年昆明以及貴陽和遵義對省內房地產投資開發的貢獻度

數據來源：云南省統計局、貴州省統計局

江西省房地產的需求相對不足，消費者對價格敏感程度更高，從而也拉低了全省的商品房銷售均價。據統計，2019年江西省的商品房銷售均價為7293元/平方米，在全國排在22位，與周邊各省相比也處于較低水平，僅略高于湖南省，由此看來江西房地產市場發展動力較為不足。

從2019年省內單個城市的房地產投資額來看，作為省會的南昌達到了913億元，對全省房地產開發投資額的占比達到了41%，第二梯隊的贛州、宜春、上饒、九江占比均在10%左右。江西房地產市場在城市分布方面基本處于“一超多強”的局面，交通發展遲緩導致各城市的房地產市場較為獨立。

表：2019年江西及周邊各省經濟發展情況

數據來源：國家統計局、CRIC整理

02 本土房企分散且規模較小

外來房企加劇競爭

截至2019年底，江西共有注冊房企2666家，在周邊省份中最少，全省房地產開發投資額僅為2239，同樣低于周邊各省，平均每家房企的開發投資額僅為0.84億元。主要原因是江西省內各市縣市場在規模較小，同時被本地小房企瓜分，導致省內房企平均的投資開發力度較弱，本地大型房企的發展速度緩慢，多數贛系房企難以形成較大的規模，這點從房企的銷售排行榜上也可見一斑。

圖：歷年部分省內單位房企開發投資額（單位：億元）

注：單位房企開發投資額=當年房地產開發企業完成投資額 / 當年房企個數

數據來源：國家統計局、CRIC整理

雖然江西房地產市場的發展程度與周邊各省相比相對較低，但由于位于我國的東南部腹地，未來的發展潛力仍然較大，因此近年來有大量品牌房企進駐江西，尤其地緣關系較近的粵系房企進駐江西較為積極。據統計，2020年銷售排名TOP10的房企在江西的進駐率達到了100%，TOP20房企中僅有中南置地尚未進入江西，整體來看目前銷售TOP50的規模房企進駐率已經達到了64%。

反觀贛系房企，成立時間多在2000年以后，在外來房企的擠壓下，省內并未實現全覆蓋，多數房企對大本營依賴度較高。截至2021年1月，12家品牌贛系房企已布局江西省內的9個地級市，僅有鷹潭和新余沒有品牌房企進入。即便是贛系房企“一哥”新力控股也僅布局了5個省內地級市。

值得注意的是，嚴重依賴大本營是贛系房企的一大特征。比如九頌山河雖然在省內6個城市都有布局，但其約有40%的銷售額都來自南昌，碩豐則有90%的銷售都來自撫州，而全國化的新力也有超過40%的銷售都依賴江西省。

由于江西房地產市場相對開放，本土房企的品牌優勢并不明顯，在經過多年耕耘之后外來房企已經占據了較大的優勢。從2020年南昌銷售備案金額TOP20的項目來看，七成以上的項目都是外來房企開發。相比之下，贛系房企的上榜項目中除了新力有兩個獨立開發的項目之外，其余三個均是合作項目。合作開發有利于企業降低開發風險和資金壓力，同時也是整體起步較晚、發展較為緩慢的贛系房企為了加速規模擴張所進行的選擇之一。

表：2020年南昌項目銷售備案金額TOP20（標紅的為贛系房企）

數據來源：江西易居研究中心、CRIC整理

03 贛系房企加速外拓

多集中三四線城市

贛系房企早期發展并未獲得足夠的原始積累，在對外擴張的過程中，缺少一定的支持力度，所以發展較為緩慢，僅新力一枝獨秀。截至2020年底包含江西省內布局城市在內，新力布局城市超過50個，在粵港澳大灣區、長三角區域、中西部區域等地均有布局，全國化布局覆蓋面較廣。不過值得注意的是，新力在惠州的建面占總土儲達到26.4%，是新力單城市土儲占比最高的城市，未來受單城市調控影響較大，存在一定的經營風險。

在新力之外，東投、中奧、九頌山河向外擴張屬于第二梯隊，其余的多數本土房企受制于自身規模的原因，則零星向外布局。東投、中奧、九頌山河這幾家房企向外擴張城市相對較多，截至2020年底包含江西省內布局城市在內，東投布局城市約30個、中奧約17個、九頌山河約15個。

圖：新力控股2020年上半年總土儲區域占比

數據來源：企業年報、CRIC整理

值得注意的是，贛系房企向外擴張的城市，基本集中在三四線。主要在于贛系房企規模相對較小，資金持有量相對有限，出于規模擴張成本和防范風險考慮，戰略擴張城市集中在三四線城市。

由于地緣性疊加經濟發展因素，在布局區域上，贛系房企重點布局在長三角和珠三角。同時，根據企業的不同業務發展方向，贛系房企向外重點拓展的省份不同。新力作為龍頭，向外拓展程度較大，基本上實現全國多區域覆蓋；九頌山河由于產品專注剛改以上產品，布局的城市偏向于經濟較為發達的城市，在廣州、惠州等熱點城市均有布局；而像東投地產在湖北、河南的陽新和南陽擁有多個超級教育大盤，主要由于這兩個省份為教育升學大省，與東投地產 教育戰略不謀而合。

表：贛系本土房企向外重點擴張城市和所屬省份

數據來源：企業官網、CRIC整理

04 整體產品線主要覆蓋剛需

從產品線來看，由于江西置業群體仍集中在首次置業客戶，大部分贛系房企打造的是剛需產品線，在改善和豪宅產品的打造上相對較少。

新力作為贛系龍頭，在2010年成立后不久，2013年便已經推出了較為全面的產品線，分別為“灣、園、悅”系產品線，分別面向剛需、改善、豪宅等客群，實現全部客群的覆蓋，發展到如今，這三個系列的產品線經過打磨，均成長為較成熟的產品線。同時，面對產品需求日益多樣化的置業客群，不同的產品線會有衍生產品，如“園”系產品線中，有升級版的新力城，“悅”系頂級豪宅中，新力也設計了面積相對較小的入門級悅系產品，如南昌東投新力樘悅主流戶型建面約為143平方米，是悅系的入門級產品。

表：新力住宅產品線以及產品選址定位

數據來源：CRIC整理

除了新力之外，其他贛系房企如東投、九頌山河、潤達、碩豐也擁有較為豐富的產品線，但整體來看，基本上覆蓋的剛需類型比較多，往上最多到高端改善型產品，別墅型豪宅覆蓋的相對較少。

未來，贛系房企應著重產品線和產品力的打造，豐富產品線，提高產品競爭力，以適應向外擴張中多樣客群的需求。

未來，贛系規模發展中，戰略上應深耕江西維護本土優勢，同時積極擴張省外項目，適當進入周邊城市群；擴張方式上，持續加大合作拿地力度，降低外拓的風險，同時擴大品牌影響力；在人才培養上，積極引入規模房企的明星經理人，同時構建符合企業發展的人才培養體系，健全有市場競爭力的員工激勵制度，提升人效。

此外，在產品力上，積極學習同行優秀的產品，打磨自身的產品力，推動產品及工藝的標準化實現快速復制，同時持續打造具有特色的產品知名度，實現差異化發展；在整體的企業品牌上，通過將總部遷入南昌、深圳或上海等，將企業推向更加廣闊的平臺，重塑企業形象，同時對接更多的優秀人才。

隨著贛系房企對產品力的打磨以及全國化布局的進一步深入，將進一步推動贛系房企的規模發展，擴大贛系房企的影響力。