來源：北京晚報

“結合自己的審判業務，我更關注民法典中涉及物業管理的內容。”北京市人大代表、房山法院長陽人民法庭副庭長劉寧法官說，民法典積極回應了我國物業服務行業發展的現實需要，針對物業服務領域的突出問題，新增物業服務合同這一章，為物業服務合同糾紛的審判提供了民事基本法的依據。

劉寧介紹，民法典中涉及物業管理的規定主要有三處：一是物權編中關于業主的建筑物區分所有權的規定，在業主起訴物業服務企業的案件中，絕大部分涉及該部分條款。二是合同編中新增的關于物業服務合同的規定，在物業服務企業起訴業主的案件中，絕大部分涉及該部分條款。三是侵權責任編中涉及物業管理的規定，如財產損害賠償的相關糾紛、高空拋物的物業管理責任等。

為何民法典要新增關于物業服務合同的規定？劉寧解釋，隨著我國城市建設和房地產市場的高速發展，物業服務行業發展迅速，物業服務合同糾紛的訴訟數量也隨之增加。然而，在原先的合同法中，典型合同并不包括物業服務合同。雖然《物業管理條例》對物業服務合同相關規則作出規定，但該條例的效力層次相對較低。此次民法典的編纂將這類合同單獨列章進行規范，積極回應了民生的現實需要，也總結了既有的立法和司法實踐經驗。

“我們法庭受理的物業服務合同糾紛中，很多是關于催交物業費的。”劉寧舉例說，有的當事人會問，買了房子后一直空著沒住，沒有享受物業服務，物業公司咋還來催交物業費？小區車位管理混亂，私家車亂停亂放，環境臟亂差，這樣也要交物業費嗎？

劉寧說，物業費怎么交，民法典物業服務合同章做了明確規定。司法實踐中，常見的可酌減物業費的情形主要有服務存在瑕疵、計算錯誤、部分費用未到期、垃圾費等未約定、部分費用已支付等。

一般來講，對于物業服務存在瑕疵但情節明顯輕微的，司法實踐中很少直接扣減物業費；對物業服務質量與合同約定差距明顯且屬長期持續狀態的，可以適當酌減物業費。

此外，民法典明確禁止物業公司采取停水停電等違法催交方式。在某物業公司起訴小區內某幼兒園要求其交納物業費的糾紛中，物業公司在追索物業費的過程中，給幼兒園斷電40分鐘，在民警出警后，才恢復供電。

法院經審理認為，物業公司應當通過正當途徑追索物業費，而不能損害業主的基本權利，其擅自給幼兒園斷電的行為明顯不當，因此判決物業費酌減20%，以此督促物業公司提高法治意識，正確處理糾紛。

劉寧說，作為一名基層人民法院的法官，民法典實施后，最關注的是如何學習民法典和相關司法解釋，“這需要法官在每一個具體案件中準確理解和適用法律，深化對法律規范及其背后價值判斷的理解，這樣才能讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到公平正義。”

（原標題：劉寧代表 物業服務合同糾紛怎么審？ 民法典里有依據）