【《民法典》特輯】四個問題說清《民法典》之“業委會”和“物業公司”
今年4月召開的北京市生活垃圾分類和物業管理推進大會上，市委書記蔡奇強調，要下大力氣抓好物業管理。堅持黨建引領，健全物業管理體制，將物業管理納入社會治理范疇，提高業委會(物管會)組建率、物業管理覆蓋率以及黨的組織與工作覆蓋率。
什么是業委會(物管會)？
哪些事項要由業主共同決定？
業主必須服從業主大會的決定嗎？
物業服務公司如何產生？有哪些權利義務？
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01
什么是業主大會、業主委員會？
《民法典》第二百七十七條，對業主成員權及業主大會，業主委員會進行了規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”
【解讀】
城市拔地而起的一幢幢高樓，整棟建筑物的所有權實際上業主對專有部分的獨立所有和對公用部分的共有關系的集合體。業主整體享有住宅建設用地使用權以及其他共有的權利，共同管理公用設施及其他事務。
業主大會和業主委員會是業主的自治組織，是業主群體的組織形式，代表業主權益。業主大會在法律地位上認定為非法人組織，可以作為民事主體和民事訴訟主體享有相應的資格，可以最大限度地維護全體業主的合法權益。業主大會推舉產生業主委員會，履行日常管理職責，就相當于業主大會的CEO，依據業主大會決議，在業主大會的授權范圍內，以業主委員會的名義作出法律行為，代表全體業主參與訴訟，具備訴訟主體資格。
02
哪些管理事項需要業主共同作出決定？如何做出決定？
《民法典》第二百七十八條規定如下：“下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”
如何確定建筑物專有部分面積和建筑物總面積？專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。業主人數和總人數的計算方法，業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算，同一買受人擁有一個以上專有部分的按1人計算。總人數按照前項的統計總和計算。
通俗點說，哪怕一個大“壕”買下了一幢樓中的90套公寓，另外10套被其他“散戶”買走，這個“壕”在業主大會也只視為一位業主，其他“散戶”按實際人數計算。換句話說，不管他買走多少套房子，他在業主大會中也只有一份發言權。
03
業主必須服從業主大會的決定嗎？
《民法典》第二百八十條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
本條文規定了業主大會或者業主委員會決定的效力與業主的撤銷權。業主作為業主大會的成員，除了有參加業主大會的權利，還負有服從業主大會或者業主委員會多數成員作出決議的義務，服從管理，承擔應當承擔的義務。業主無理由拒不執行業主大會或者業主委員會的決議，其他業主可以對其進行批評，甚至予以適當的處分。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。是否構成侵害業主的合法權益，由人民法院裁決。
04
物業服務公司是如何產生的？
有哪些權利義務？
《民法典》第二百八十四條明確了業主對建筑物的兩種不同管理方法，分別是：自行管理；委托物業企業或其他管理人管理。后者是業主管理建筑物及其附屬設施的常態。這是因為對建筑物及其附屬設施進行管理，需要專業人員來進行，特別是為了實現社區管理的社會化專業化，由物業管理企業進行管理具有重要意義。此外，對于建設單位聘請的物業服務企業或其他管理人，即前期物業管理，是在業主尚未普遍入住的情況下，不得已采取的委托物業管理人的辦法。當建立了業主大會、業主委員會之后，對前期物業管理他們不滿意的，業主有權依法更換。
《民法典》第二百八十五條是對物業服務企業與業主關系的規定。相比于原《物權法》，《民法典》新增了物業服務企業或者其他管理人負有及時答復和應當執行政府依法實施的應急處置措施的義務。
物業服務企業或者其他管理人主要有兩個方面的義務。第一，應當根據業主的要求，依照物業服務合同的規定，管理好建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督；第二，應當及時回復業主提出的詢問和咨詢，以滿足業主對物業服務的知情權。
在突發事件等緊急情況下，政府會依照法律規定進行緊急處置。例如在新冠肺炎傳播期間，政府采取斷然措施防控疫情，就涉及對小區居民的防控應急管理問題。對此，物業服務企業或者其他管理人負有以下執行和配合的義務：一是必須執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，應當不折不扣地執行政府的指令；二是積極配合開展工相應工作，管理好小區的有關事務，保護好小區居民的合法權益。
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文字 | 第五檢察部 劉新巖
編輯 | 屈雅靜
